各参询报价单位：

本公司受业主委托，就2024年广信大厦物业服务采购项目向贵单位征询报价，请按要求积极参与和响应。

一、采购项目询价内容

（一）项目概况

上饶市广信大厦项目位于欧洲五大联赛省上饶市行政中心北面，主要用作上饶市部分市直单位办公场所。基本情况如下：

1、总用地面积：46900平方米；

2、建筑占地面积：8258平方米；

3、总建筑面积：122201平方米（其中一期建筑面积99950平方米，分为A楼和B楼，均为地上21层，地下1层；二期建筑面积13781平方米，为2个地下独立车库；三期建筑面积8470平方米，市行政中心综合立体项目A楼和B楼连通道及连通道南侧负一楼停车场。）；

4、变压器总容量：10400千伏安，其中4台为1600千伏安变压器，4台为1000千伏安变压器；

6、绿化景观面积：21003平方米；城市绿地面积：22400平方米；

7、汽车总泊位：1094个；

8、会议室情况：400人会议室1个；30人会见厅1个；100人会议室1个；40-60人会议室80个；入驻办公人员约2000人，物业服务保障面积约为13万平方米，不含广信东楼国资公司管理区域（裙楼2-3楼）和广信西楼市政务服务中心管理区域（主楼2-4层、裙楼1-4层），区域内室外绿化由市园林局负责养护。

注：以上供参考，以现场实际为准。

二、服务范围及要求

（一）物业服务范围

物业服务范围如下图所示，物业保障范围为图中边框内所有建筑物、道路、市政景观设施、公共场所、各系统设备设施等，不含广信东楼国资公司管理区域（裙楼2-3楼）和广信西楼市政务服务中心管理区域（主楼2-4层、裙楼1-4层），总保障服务面积约13万平方米。区域内室外绿化由市园林局负责养护。

（二）主要服务内容

本次招标物业管理服务，包括以下几个主要方面：

1、秩序维护服务：实行二十四小时值班制，包括门卫值班；来访来人登记；物业管理区域内巡逻；消防日常巡查管理；交通疏导；车辆秩序等服务；协助处理上访等工作；

2、卫生保洁服务：日常公共区域卫生保洁，包括地面、楼道、天面等清扫保洁；设备设施清抹；垃圾收集外运；管网清掏疏通；病媒防治消杀除虫；二次供水设施清洗和消毒等服务。

3、绿化养护服务：区域内室外绿化由市园林局负责养护；物业公司负责协助日常管理和巡查。

4、设备设施维护服务：设备设施的日常运行维修养护。物业负责的工程维修方面，包含管理区域内公共区域的建筑物、道路、市政景观设施、公共场所等各设施的日常管理，给排水、强电、照明、智能化、电梯、消防、中央空调等系统各设备的日常管理；以及各设施和设备小型日常维护维修（单项单次500元以下）。电梯、消防、监控智能化、中央空调系统由采购单位另外采购专业机构进行维保维修，物业公司负责日常管理。

5、客服服务，包含客服前台接待、会议服务、收发、消控值班等方面。

6、综合事务工作，包含本物业服务项目财务管理，物资仓库管理，档案资料管理等工作。

（三）管理期限、相关说明、总体要求

1.管理期限：物业管理委托期限定为叁年，从合同签订之日起计。合同正式签订１０天内，由中标人开始对上饶市广信大厦进行全面的物业管理（中标人不得将项目转包、分包给任何组织或个人）。

2.管理相关说明：

维修管理：大、中型维修改造项目，由甲方负责实施，中标人予以全程协助，或甲方委托中标人协助经办；公共区域和设施设备500元以内的单项单次小修项目，由中标人负责，并建立完善计划和台账，定期报告甲方。

物业管理用房：甲方提供物管办公用房、物业管理员工更衣室、物业管理仓库用房等若干业务用房给中标人使用，办公用品由中标人自备。该办公用房在委托管理期限内由中标方免费使用，在合同签订后15天内交给中标人，合同终止后交回甲方。

中标人员工宿舍及食堂：中标人所需员工宿舍、食堂、活动室等用房由中标人自行解决，甲方给予协助。

管理费：由投标人根据本招标文件内容和物价水平、劳动用工政策和劳动力市场情况等实际因素自行测算，列出明细，报出年度价格。既要考虑该物业的实际情况，又要考虑经济适用，报价合理。

公用水电费：公用水电费由甲方承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水，消防、水泵、照明、电梯、其它机电设备等各类用电）。

物业管理信息的公开：中标人必须每月向甲方报告物业服务情况，含工作、财务、人员等情况。

以下物业用品物资供应和费用由中标人承担：

包含人员服装；办公用品（电脑、打印机、文件柜、办公桌椅等）；

劳保用品（如安全帽、手套、高筒套鞋、反光背心等）；

保安用品（如对讲机、记录仪、手电筒、路锥、警戒线、提示牌、防爆器械等）；

保洁用品耗材（如厕所坑位厕纸、扫把、拖把、畚斗、抹布、水桶、手套、清洁球、去污剂、香球、固体香、厕刷、灭鼠药等；公区垃圾桶、垃圾袋等）；

工程用品工具备件（如：万用表、温度计、压力表等常用测量仪器，各类切割机、焊机、扳手、钳子、铁铲、梯子、推车、刀具、钳流表、套筒扳手、内六角扳手、油压钳、手提砂轮机、大小管子钳、电工刀、各类型螺丝刀、红外线感温器、手枪钻，冲击钻等工程工具，常见灯泡、水龙头、阀门、开关、水管、电线等备品备件，常用的各类木板、钉子、水泥、砂石、腻子粉、油漆、各型号小型断路器、漏电保护器、定时器等材料，应急排水泵、沙袋等）；

以及其它未提及的保障本物业服务项目正常运行必需常用和应急用的物品、工具、材料等等。

因创国卫需要，中标人中标后必须配置一台市值约3万元的充电式高压冲洗车投入本项目使用。

3.物业管理服务总体要求：

1) 中标人应创造一个安全、庄严、宁静、整洁、优雅的环境；

2) 中标人应提供礼貌、热情、周到、严谨、规范的服务，最大限度地满足甲方的服务要求；

3) 中标人应主动、积极地多途径、多渠道征询和听取意见，不断改进工作，工作时间日常服务响应及时率达到100%（工作时间日常1小时内响应）；

4) 中标人应不断创优质服务，优化物业管理，物业管理服务的满意率达到考核要求，并使管理的物业保值、增值；设备、设施的损耗应严格控制在合理范围。

5) 中标人应加强安全保密工作，加强对员工的政治思想教育工作，做到无安全责任事故、无泄密事故、无不稳定因素；

6) 当甲方需要时，中标人应积极为甲方提供其他特急、临时项目服务；

7) 中标人应积极协助甲方做好节电、节水等节能降耗工作。

8) 中标人对项目的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告甲方，甲方有审核权。

9) 中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，重要岗位员工持有相应专业的上岗资格证。甲方对中标人一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要管理决策有直接参与权与审批权。

10) 中标人要做好处理紧急、突发事故的应急预案。紧急、突发事故处理时，甲方对中标人的人员有直接指挥权。

11) 中标人的员工应按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员形象、身高、年龄等要有具体规定，符合甲方要求。

（四）物业服务要求标准

1.建筑物日常维修养护

1) 保障建筑物及附属设施满足使用功能，土建、装饰、外观、标识等完好，建立健全台账。

2) 做好建筑物及附属设施维修、维护，负责公共区域500元以下单项单次维修维护，建立维修制度且记录台账完整。

3) 定期向甲方提交建筑物维修养护计划，配合甲方维护维修的实施。

4) 建筑外墙和玻璃整洁，定期清洗（每年不少于1次）。

2.设备设施管理

1) 供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的运行、管理制度；定期巡视和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时处理制度，及时记录故障和维修建议；管理好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。密切关注各电器仪表显示，定期抄集水电表等数据并进行分析比对。

2) 智能化系统：对专业维保单位相关工作予以跟踪、管理、协助配合；对门禁系统、监控系统、信息显示等系统等各种系统性能状态进行巡查，发现故障及时报告并配合处理，确保楼宇智能设备运转自动化状态良好，设备整洁、标识明显。

3) 给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立供水管理制度，保证二次供水符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常巡检，水箱保持清洁卫生并定期清洗消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水排污管网窨井等通畅。及时发现并解决配合故障。确保水表数据准确。定期对水箱、开水器清洗消杀和保养。

4) 空调及通风系统：对专业维保单位相关工作予以跟踪、管理、协助配合；建立运行管理制度和安全操作规程，制定科学合理的经济运行和节能降耗方案；定期检查设备，定期清洗室内过滤网；出现运行故障后，及时上报并配合维修；系统设备标志明晰。

5) 照明系统（含室内外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，保障公共区域灯具和光源完好，损坏及时维修更换，无昆虫、蜘蛛网、积尘等。

6) 单项单次500元以上设备设施故障无法维修时，及时向甲方提出报告，并有技工现场协助配合维修维护工作；每月提出维修维修建议计划等资料。

3.安全管理

1) 业务上接受甲方和警方的指导；做好人员车辆物品出入管理方面相关工作，如登记、授权等等；

2) 实行24小时值班安全管理，人防、技防相结合，监控、巡视巡更、值班相配合，确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象；

3) 在危险区、安全隐患区或事故易发区设置警示标志，并采取切实可行的安全防范措施；

4) 有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，措施得力，制度健全、人员到位，做好并落实突发事件的应急预案及措施。特别是要建立处理上访事件的应急方案。

5) 火灾、刑事案件发生率为零。

6) 各出入道口及外围无聚众、阻塞、叫卖等现象；区域内不得出现推销及广告品散发现象；

7) 确保安全和正常的工作环境；环境秩序良好；做好安全防范、日常巡视和夜间巡更工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；做好施工登记等管理工作；

8) 有重大活动、接待或会议时，须按甲方要求增加适当的安全保卫人员。

9) 按照甲方要求和实际需要设置好管制物品、标识标牌，以及配置通讯、执勤等工具用品。

4.交通车辆管理

1) 道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好；配合交警做好交通秩序维护工作，做好重大会议活动交通引导管理；

2) 停车场管理制度完善，人员配备合理，无乱停乱放和阻塞现象，车辆停放有序；落实违停车辆劝导、贴单或锁车等制度机制；

3) 根据甲方要求对出入办公楼的物品、人员、车辆进行检查登记；必要时要及时向甲方报告情况；

4) 做好交通设备设施管理，建立台账记录；做好地库车辆授权和信息管理，及时录入和妥善保存相关信息和数据。

5.清洁保洁管理

1) 建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清；

2) 建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物；

3) 对于要求做室内保洁的办公室，会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间，室内保洁要求顶面、墙面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；大堂、室内主要通道地面无尘印；

4) 大理石、花岗岩定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用；

5) 室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍；

6) 路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象；

7) 公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙定期清洗；

8) 地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网；

9) 保证卫生间的厕纸供应摆放；卫生间无明显异味；

10) 做好装修和其他工程维修的人员和材料管控，建立完善跟踪管理；

11) 定期灭鼠、消杀除虫，做好室内病媒防治。

6.绿化养护和市政设施管理

1) 室外绿化由市园林局负责养护；物业公司负责日常管理，积极协助配合相关工作；

2) 按照标准以下对室外绿植养护进行巡检、跟踪、反馈等管理工作：

温度、水分、土壤、施肥、修剪整形、病虫害防治等管理；

公共绿地、花坛、树木养护情况，有无破坏践踏、虫害、枯死及占用等现象；

绿地、花坛、树丛有无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物；

室内植物长势情况，有无灰尘、纸屑、烟头等问题；

3）保障室外市政设施，如道路、景观建筑、运动场所、路灯、路沿石、窨井、井盖、管网、交通标识标线等设施功能完好。

7.会议服务管理

1) 根据会议的不同性质、不同规模制定切实可行的会务保障方案，并严格按照方案执行；做好会议车辆及人员引导、会务安全保障和保密工作；

2) 根据会议通知时间，提前对会议室的照明、空调、卫生进行全面检查，会议期间安排维修、清洁、保安机动人员待令处理应急事件；

3) 有重要领导参加的会议要提前进行特别安全巡查控制，清除可疑物体或不明物体，确保彻底消除不安全隐患；

4) 清洁会议室桌面，保持干净、无污迹、无灰尘、无手印；

5) 服务工作要细致周到，服务中要做到三轻（走路轻、讲话轻、动作轻）；司仪迎宾工作不得出现差错和失误；

6) 负责人必须到场监督服务员工作，巡视会议室的准备情况和会议的进行情况，以便及时应对突发事情；

7) 会议结束后及时完成会场清洁服务，擦桌、椅子归位、关闭空调、灯、门窗等。

8.物业档案资料管理

物业档案资料（包括人财物资料、图纸、设备设施清单、工程维修台账、文件资料等）完整完好，管理规范。

每月度做好服务报告等资料，建立好维修台账等相关资料台账。

协助采购单位做好其它相关资料整理工作。

9.消防系统安全管理：

对专业维保单位相关工作予以跟踪、管理、协助配合；承担消防安全管理责任；加强日常检查巡视，确保消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用；及时发现并排除故障；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好。定期对消防系统进行操作和使用。对损坏过期的消防器材进行更换、充粉等。定期进行消防演练。制定消防控制室管理规定，记录并及时上报、处理消防故障。明确消防责任人、管理人；建立消防义务员队伍，并对人员定期进行培训。

10.电梯日常管理：

对专业维保单位相关工作予以跟踪、管理、协助配合；承担电梯安全管理责任；相关管理人员有电梯管理员证。建立电梯运行管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效。轿厢、井道保持清洁。电梯运行记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。严格执行《中华人民共和国特种设备安全法》等其它有关规定。

（五）人员配备要求

投标人拟投入此项目的人员不少于98人， 具体人员配置表如下：

补充说明：

1.中标人按《劳动合同法》等国家法律、法规，以及相关政策，与员工签订劳动合同，依法依规缴纳社保（含养老、医疗、工伤、生育、失业）；此外，项目经理和中层管理人员按政策缴纳公积金。

2.员工的人均月均到手工资（含加班、福利等，扣除社保、公积金后数额）不得低于上表最低标准；中标人每月提供人员及用工费用情况报告给甲方核查；具体每个员工的定薪，中标人可根据实际岗位有所差别，但人均水平不得低于上表最低标准；人员具体的定岗定薪，投标人可以根据项目现场实际进行详细的优化配置。

3.人员所需的服装、工具、卫生耗品、办公用品、劳保用品等由中标人提供。

4.服务有效期内，如遇国家政策性规费上涨等因素（如最低工资标准、社保缴纳基数上调等）造成物业服务成本上升的，以及服务内容变化、人工工资上涨等情况，采购人与成交供应商可以协商调整增加费用，但增加费用的上调幅度不超过总合同金额的10%。

5.所有人员均须持有合法有效身份证，健康体检证明，无重大疾病史和传染病史，无残疾及其它生理缺陷；须由户籍所在地派出所出具无犯罪记录的书面证明；家庭成员及近亲属无非法非正常上访情形。

（六）投标报价要求

(1) 投标货币为人民币。

(2) 报价函表由投标人根据询价函的要求自行设计，应包含所有费用，并设置分表进行详细报价。投标人应报出年度报价。

(3) 报价包含下列内容：

         ①按照物业服务收费指导标准，报出总报价和分项目价格。包括：保洁费用，会务服务费用，各设备设施运行与管理维护费用，停车场管理费用，安全保卫安保费用，建筑物、道路、公共场所等处小项维修养护费用，灭鼠与消杀除虫费用等等方面必要的管理费用。

②人工费用，包括工资，国家法律、法规、政策规定的相关费用，省、市本级人保部门规定的相关费用及用工政策待遇；员工培训费；员工服装费等。

服务有效期内，如遇国家政策性规费上涨等因素（如最低工资标准、社保缴纳基数上调等）造成物业服务成本上升，以及服务内容变化、人工工资上涨等情况，采购单位与成交供应商可以协商调整增加费用，但增加费用的上调幅度不超过总合同金额的10%。

③管理费用，各类证照证件办理费用，管理费，宣传费用，必要的备品备件、易损件、专用工具和耗材费用，以及本项目的合理利润等。

④公共建筑物、道路、公共场所、市政景观的小维修，公用设备设施的维修、更换、改造等所用元器件、配件、材料，单项单次在伍佰元（含伍佰元）以下的工程维修维护费用；

⑤投标人为其员工配置的劳保用品、租赁的生活用房、交通工具、餐饮、水电开支、公共福利费用等。

⑥为完成本招标文件要求的服务而由中标人应支付的各项成本、费用、消耗。

⑦中标人按照国家规定应当交纳的各种税、费、基金、公益事业支出等。

⑧列出以上费用的详细测算并制作分表报价，最后报出年度价格。

注：各参询单位可按项目清单自行提供各个分项报价，并汇总报价(总报价含：设备、材料、辅材、运输、售后服务、招标服务费、应缴税金等一切费用)。报价函要经法定代表人或其授权代表签字盖章；如为授权代表签字，请附法定代表人授权委托书。

三、参询单位应提供的相关材料

1、报价表及分项报价表；（附件2）

2、营业执照（三证合一证）复印件加盖公章；

3、法定代表人证书和有效身份证原件或法定代表人授权委托书原件和有效身份证原件。

4、其他证明文件。

请参询单位按本询价函要求，于2024年1月5日17：00时前装订成册并加盖公章递交或邮寄我司（邮寄地址：欧洲五大联赛省上饶市信州区茶圣东路365号；收件人：苏先生；电话：13879377695）。

上饶中哲工程咨询有限公司

2024年1月2日

  附件1主要建设指标附件2