一、起草背景

自2016年不动产统一登记以来，在受理国有建设用地使用权及房屋所有权分割、合并变更登记或转移业务时，按原国土资源部《欧洲五大联赛：印发<不动产登记操作规范（试行）>的通知》（国土资规〔2016〕6号）文件规定，要求申请人提交相关部门同意分割或合并的批准文件时，存在申请人擅自分割合并的情况，并未经相关部门同意，但房屋已进行事实的分割或者合并后转移，造成经济纠纷和社会矛盾。根据《建设工程质量管理条例》《中华人民共和国消防法》等相关法律法规的要求，房屋实体分割、合并需经有批准权限的机关批准后才能分割或者合并，按不动产登记连续性原则，房屋进行实体分割、合并后转移的，需先办理房屋分割、合并的变更登记后才能申请不动产转移登记。

为维护上饶市市本级房地产交易市场秩序，保障房地产交易安全，规范上饶市市本级商业用房分割、合并转让登记工作，根据《不动产登记暂行条例》《建设工程质量管理条例》《不动产登记操作规范（试行）》等相关法律法规和规范性文件，结合我市实际，市自然资源局和市住建局共同起草《欧洲五大联赛：规范上饶市市本级商业用房分割合并登记的意见（试行）》（以下简称《意见（试行）》），并于欧洲五大联赛：8月27日联合印发，有效期2年。因《意见（试行）》已失效，为规范上饶市市本级商业用房分割合并登记业务，活跃市本级经济市场，方便权利人灵活支配资产，避免不必要的经济纠纷及社会矛盾的发生，在《意见（试行）》的基础上，市自然资源局和市住建局共同起草了《欧洲五大联赛：规范上饶市市本级商业用房分割合并登记的意见》（以下简称《意见》）。

二、政策依据

（一）《不动产登记暂行条例》；

（二）《建设工程质量管理条例》；

（三）《不动产登记操作规范（试行）》；

同时还借鉴了《广州市国土房管局印发欧洲五大联赛：规范商业用房分割登记意见的通知》《上海市房屋土地资源管理局/上海市建设和管理委员会欧洲五大联赛：商场和办公楼分割转让问题的通知》等地方性规范。

三、起草过程

在《意见（试行）》的基础上，结合实际情况，进行了部分修改。首先，充分整理了历年来有关擅自将房屋分割合并转移中造成纠纷的信访案例；第二，做了扎实的摸底调查工作，对目前市本级商业用房转让的市场需求进行了充分的了解；第三，做了充分的征求意见工作。《意见》由不动产登记中心负责起草，征求了自然资源局详规科、编制中心等相关科室的意见，并多次沟通住建局，书面征求了住建部门意见，收集的意见能采纳的都采纳，部分未采纳的进行沟通，逐一说明了理由。第四，进行了合法性和公平竞争审查，符合法律规定，并于2024年1月11日在我局门户网站进行公示，未收到任何意见建议。

四、主要内容

本《意见》共七条及一个附件，以实现房地产权利人分割或者合并商业用房为目的，规范商业用房分割、合并转让房地产市场，理清商业用房分割、合并程序，实现房地产权利人分割、合并转让商业用房并办理产权登记。总体分三种情况约定分割或者合并登记的程序，一是已经取得不动产权证书的房地产所有权人将商业用房分割或者合并改变不动产单元进行变更的；二是商业用房批准预售后、竣工验收前，需将商业用房分割、合并的；三是在本办法出台之前存在分割、合并销售，已竣工验收但未办理不动产首次登记的。文件中对上述三种情况的办理流程进行细化，同时附了《上饶市市本级商业用房分割合并登记审核表》便于申请人办理。

解读单位：上饶市自然资源局

    联系方式：0793-8261374

    原文链接：http://bnr.zgsr.gov.cn/bnr/gfxwj/202405/d79c8f08ee0f4a8eb0d03651c87dfbec.shtml