附件1
上饶市中心城区基准地价表
|
基准地价
土地
用途
|
Ⅰ
|
Ⅱ
|
Ⅲ
|
Ⅳ
|
Ⅴ
|
Ⅵ
|
| 商业用地
|
5054
|
3831
|
2729
|
1677
|
1151
|
929
|
| 住宅用地
|
2399
|
1860
|
1355
|
1113
|
900
|
——
|
| 工业用地
|
447
|
393
|
336
|
291
|
243
|
——
|
| 基准地价内涵：
1、价格基准日：本次基准地价的评估时点设定为
2、土地开发程度：设定土地开发程度为“五通一平”，即宗地红线外通路、通电、通上水、通下水和通讯，宗地红线内土地平整；
3、土地使用年期：国家规定的最高出让年限，即商业用地40年、住宅用地70年，工业用地50年。
4、容积率和建筑密度：商业用地容积率、建筑密度为1.5、45%；住宅用地容积率、建筑密度为2.0、30%；工业用地容积率不低于工业项目建设用地控制指标，高于控制指标部分不进行容积率修正。
5、土地权利状况：无他项权利限制下的出让土地使用权。
6、地价构成：地价构成为包含土地取得费、土地开发费及国家土地所有权收益的熟地价。
土地定级范围详见用地级别和基准地价图
|
||||||
基准地价修正体系
一、容积率修正
基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。在实际情况调查分析的基础上，参照其他城镇的经验，制定出上饶市商业用地、住宅用地容积率修正系数，具体结果见表商业、住宅用地样点容积率修正系数表。
商业用地样点容积率修正系数表
| 容积率
|
≤0.9
|
1.1
|
1.3
|
1.5
|
1.7
|
1.9
|
| 修正系数
|
0.847
|
0.885
|
0.943
|
1.000
|
1.052
|
1.136
|
| 容积率
|
2.1
|
2.3
|
2.5
|
2.7
|
2.9
|
3.1
|
| 修正系数
|
1.220
|
1.389
|
1.493
|
1.613
|
1.754
|
1.923
|
注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相邻容积率对应修正系数线性内插法计算得出。
住宅用地样点容积率修正系数表
| 容积率
|
≤0.8
|
1.0
|
1.2
|
1.4
|
1.6
|
1.8
|
2.0
|
2.2
|
| 修正系数
|
0.694
|
0.735
|
0.775
|
0.820
|
0.870
|
0.935
|
1.000
|
1.064
|
| 容积率
|
2.4
|
2.6
|
2.8
|
3.0
|
3.2
|
3.4
|
3.6
|
3.8
|
| 修正系数
|
1.149
|
1.250
|
1.370
|
1.493
|
1.639
|
1.538
|
1.667
|
1.852
|
注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相邻容积率对应修正系数线性内插法计算得出。
二、沿街状况修正
基准地价代表的是一种级别平均价格，就具体宗地沿街状况而言，在应用基准地价对宗地地价进行评估时，要考虑该宗地是沿街亦或背街的情形，按一定的比例系数进行修正。通常，沿街状况修正适用于商业用地评估。
商业用地沿街状况修正表
| 沿街状况
|
沿街
|
背街
|
| 修正系数
|
1.20
|
0.65
|
三、临街深度修正
临街进深修正，主要是针对商业用地而言。在一个地价区段内，虽然同临一条街道，但由于宗地的面积、形状、进深、铺面宽度不同，各宗地的地价也有较大差异，其中以宗地的临街深度影响最为突出，随着临街深度的增加，土地商业利用价值递减，当深度达到某一临界深度时，这种变化就会趋于零。临街深度修正基准大宗地按基准条件确定为50M，根据上饶市商业用地进深一般状况确定修正系数。
商业用地临街进深修正系数表
| 深度(M)
|
修正系数
|
深度(M)
|
修正系数
|
深度(M)
|
修正系数
|
深度(M)
|
修正系数
|
| <4
|
2.68
|
16
|
1.28
|
38
|
1.08
|
64
|
0.92
|
| 4
|
2.44
|
17
|
1.26
|
40
|
1.07
|
66
|
0.91
|
| 5
|
2.27
|
18
|
1.25
|
42
|
1.04
|
68
|
0.89
|
| 6
|
2.09
|
19
|
1.24
|
44
|
1.03
|
70
|
0.88
|
| 7
|
1.97
|
20
|
1.22
|
46
|
1.02
|
72
|
0.87
|
| 8
|
1.84
|
22
|
1.21
|
48
|
1.01
|
74
|
0.86
|
| 9
|
1.74
|
24
|
1.18
|
50
|
1.00
|
76
|
0.85
|
| 10
|
1.64
|
26
|
1.16
|
52
|
0.99
|
78
|
0.84
|
| 11
|
1.56
|
28
|
1.15
|
54
|
0.97
|
90
|
0.82
|
| 12
|
1.47
|
30
|
1.14
|
56
|
0.96
|
100
|
0.81
|
| 13
|
1.41
|
32
|
1.13
|
58
|
0.95
|
110
|
0.80
|
| 14
|
1.36
|
34
|
1.11
|
60
|
0.94
|
120
|
0.79
|
| 15
|
1.33
|
36
|
1.09
|
62
|
0.93
|
|
|
四、楼层地价修正
住宅、商业店铺由于不同楼层其使用价值不同，出售、出租等价格存在明显的差异。因此，地价评估应考虑其楼层地价存在的规律。通过商品房调查数据的整理分析，根据房地产销售价格、租金的楼层差价关系，制定住宅、商业楼层地价修正系数。
多层住宅楼层修正系数表
| 层数
层次
|
一
|
二
|
三
|
四
|
五
|
六
|
七
|
八
|
| 2
|
0.98
|
1.02
|
|
|
|
|
|
|
| 3
|
0.98
|
1.05
|
0.98
|
|
|
|
|
|
| 4
|
0.95
|
1.04
|
1.09
|
0.93
|
|
|
|
|
| 5
|
0.92
|
1.03
|
1.08
|
1.08
|
0.90
|
|
|
|
| 6
|
0.92
|
1.01
|
1.07
|
1.09
|
1.03
|
0.88
|
|
|
| 7
|
0.89
|
1.02
|
1.07
|
1.09
|
1.07
|
1.02
|
0.84
|
|
| 8
|
0.89
|
1.02
|
1.08
|
1.12
|
1.10
|
1.04
|
0.97
|
0.79
|
商业店铺楼层修正系数表
| 楼层
|
一层
|
二层
|
三层
|
三层以上
|
| 修正系数
|
1.00
|
0.50
|
0.40
|
0.3
|
五、土地使用年期修正
基准地价是有限期的，其所对应的土地使用年期是各类用地的法定最高使用年期，应用基准地价进行宗地地价评估时，应将其修正为宗地实际使用年期的地价。使用年期修正系数可按下式计算：
K=[1-1/（1+r）n] / [1-1/(1+r)N]
式中：r----土地还原率
N----某类用地土地使用权法定最高使用年期
n----宗地实际使用年期
K ----土地使用年期修正系数
六、估价期日修正
基准地价对应的是基准地价评估期日的地价水平，随着时间的推移，土地市场的地价水平会有所变化，因此，必须进行期日修正，把基准地价水平修正到宗地地价评估期日。期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，期日修正系数可按下式计算：
K=宗地估价期日的地价指数 / 基准地价评估期日的地价指数
七、规划条件修正
根据地基准地价评估原则，基准地价是以土地现实的用途和条件为主进行评估的。但某些城市规划的实施往往造成局部区域地价的上涨。对于这种情况，可在按现状评估基准地价的基础上，假设规划条件实现后的状况，进行规划条件修正。
八、土地开发程度修正
当待估宗地价格定义与基准地价内涵不一致时，要进行土地开发程度差异修正，将基准地价修正为与待估宗地地价设定的土地开发程度。修正系数可根据具体的土地开发程度差异情况和实际开发费用进行确定。
附件2
上饶市城区部分道路区段路线价表
| 名称
|
起点
|
止点
|
样点个数
|
平均地价（元/m2）
|
| 五三西大道
|
胜利路
|
体育馆路
|
56
|
7109
|
| 五三中大道
|
体育馆路
|
三清山大道
|
6
|
5291
|
| 带湖路南段
|
茶圣路
|
凤凰中大道
|
18
|
6565
|
| 带湖路北段
|
凤凰中大道
|
三清山大道
|
5
|
5271
|
| 中山路
|
赣东北大道
|
体育馆路
|
48
|
8055
|
| 解放东路
|
赣东北大道
|
胜利路
|
11
|
10166
|
| 解放西路
|
胜利路
|
站前路
|
9
|
6772
|
| 胜利路北段
|
赣东北大道
|
茶圣路
|
17
|
8032
|
| 胜利路南段
|
解放路
|
胜利大桥
|
5
|
7463
|
| 赣东北大道
|
胜利路
|
信江大桥
|
11
|
9905
|
| 滨欧洲五大联赛路东段
|
信江大桥
|
相府路
|
11
|
7821
|
| 滨欧洲五大联赛路西段
|
相府路
|
解放路
|
17
|
5925
|
| 滨江东路西段
|
信江大桥
|
信阳路
|
8
|
7560
|
| 滨江东路中段
|
信阳路
|
体育馆路
|
5
|
6287
|
| 滨江东路东段
|
体育馆路
|
三清山大道
|
6
|
4990
|
. 路线价评估基本方法
目前我国应用路线价评估宗地地价的基本公式为：
P =m ╳ dv ╳（f ╳ d）
其中：P：宗地地价；m：路线价；dv ：深度修正系数；f ：宗地临街宽度；d：宗地临街深度。
. 建立路线价修正体系
在一个路线价区段内，虽然临街同一条街道，但因宗地个别因素不同使得宗地单位面积价格有了一定的差别。路线价修正体系的建立是为了更真实的反映宗地地价的实际水平。
（1）编制深度修正系数
在路线价应用过程中，如果宗地形状相对是比较规则的，影响宗地地价最明显的因素则是宗地临街深度，因此，应建立临街深度修正系数。根据本次上饶市城区沿街商业用地样点地价的调查和分析，编制了深度修正系数表。深度修正的基本公式为：
dv i=x i /x k
其中：dv i为i深度时的深度指数，x i为深度为i的地块土地单价，x k为标准深度地块的土地单价。结果详见表4-14。
表4-14 上饶市城区商业用地深度修正系数表
| 临街深度（m）
|
6
|
8
|
10
|
12
|
14
|
16
|
| 修正系数
|
1.28
|
1.15
|
1.01
|
1.00
|
0.95
|
0.87
|
（2）编制宽度修正系数
路线价中临街宽度是影响宗地地价比较明显的因素之一。根据本次上饶市城区沿街商业用地样点地价的调查和分析，编制了宽度修正系数表。详见表4-15。
表4-15 上饶市城区商业用地宽度修正系数表
| 临街宽度（m）
|
3
|
5
|
7
|
9
|
11
|
13
|
| 修正系数
|
1.21
|
1.00
|
0.90
|
0.83
|
0.78
|
0.72
|
赣公网安备 36110202000189
